Rechtsanwalt Norbert Galda

Ihr Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Der Fachanwalt für Bau- und Archi­tekten­recht ist Ihr Ansprech­partner bei Problemen mit der Planung, Bau und Nutzung von Gebäuden und Bebauung von Grund­stücken. Bei der Ver­trags­gestal­tung, aber auch bei Streitig­keiten über Bau­mängel, über Planungs­mängel, Werklohn- oder Archi­tekten­honorar­forderungen, ist eine Spezia­lisierung Ihres außer­gericht­lichen Beraters und Vertreters bei Rechts­streitig­keiten unverzichtbar.

Als Fachanwalt für Bau- und Archi­tekten­recht befasse ich mich seit über 20 Jahren mit allen Bereichen, die zum Bauen, zu Haus, Grund­stück oder Wohnung gehören.

Die ständige Kenntnis der aktuellen Entwick­lungen in Recht­sprechung und Gesetz­gebung ist für Sie dabei immer gewähr­leistet durch den lang­jährigen Einsatz als Lehr­beauf­tragter, ins­beson­dere an der Technischen Universität Darmstadt und als Dozent der Deutschen Anwalts­akademie, hier in der Aus­bildung zukünftiger Fach­anwälte für Bau- und Archi­tekten­recht. Daneben ist aber auch durch die Ver­öffent­lichung in vielen Fach­büchern zu bau­recht­lichen Themen, z. B. zur HOAI und zur VOB, und auch durch die jahre­langen Erfah­rungen aus der Begleitung von Bau­vorhaben und aus Bau­prozessen, oft zusammen mit Bau­sach­ver­ständigen, der Bezug zur Praxis auf der Bau­stelle und Ent­wicklung im Bau­wesen sicher­gestellt.

Um Ihr spezielles Problem zu erfassen, ist Zeit für ein aus­führ­liches Gespräch erfor­der­lich. Diese Zeit nehme ich mir für Sie und Ihr Anliegen, wenn wir uns zusammen­setzen.

Zur Person

Rechtsanwalt Norbert Galda

  • Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
  • Rechtsanwalt seit 1995
  • Lehrbeauftragter der FH Hannover, Fachbereich Archi­tektur und Bau­ingenieur­wesen, bis 2005
  • Lehrbeauftragter der Technischen Universität Darmstadt, Fach­bereich Deutsches und Inter­nationales Öffentliches und Privates Baurecht
  • Dozent der Deutschen Anwalts­akademie im Lehrgang Fachanwalt Bau- und Architekten­recht
  • Mitglied der Deutschen Gesellschaft für Baurecht
  • Mitglied der ARGE Baurecht im DAV
  • Vertretungsbefugt bei den Amts-, Landes- und Oberlandes­gerichten

Veröffentlich­ungen

Norbert Galda

  • HOAI – Honorar­ordnung für Architekten und Ingenieure
    Hrsg: Korbion / Mantscheff / Vygen
    Beck Verlag
  • Handbuch des Fachanwalts Bau- und Archi­tekten­recht
    Hrsg: Kuffer / Wirth
    Werner Verlag
  • Der Baustoffhandel
    Hrsg: Wirth / Kuffer
    Kohlhammer Verlag
  • Kommentar zum BGB-Bau­vertrags­recht
    Hrsg: Englert / Motzke / Wirth
    Werner Verlag
  • Darmstädter Baurechts­handbuch
    Hrsg: Wirth
    Werner Verlag
  • Verträge am Bau nach der Schuld­rechts­reform
    Hrsg: Wirth / Sienz / Englert
    Werner Verlag
  • Handbuch zur Vertrags­gestaltung, Vertrags­abwicklung und Prozess­führung im privaten und öffent­lichen Bau­recht
    Hrsg: Wirth
    Werner Verlag
  • Festschrift für Franke
    Hrsg: Heiermann / Englert
    Werner Verlag
  • Festschrift für Kapellmann
    Hrsg: Englert / Eschenbruch / Langen / Vygen
    Werner Verlag
  • Gedächtnis­schrift für Rüdiger Kratzenberg
    Hrsg: Lau / Leupertz / Portz / v. Wietersheim
    Werner Verlag
  • Diverse Kurz­veröffent­lichungen zu aktuellen Themen

HOAI - Honorarordnung für Architekten und Ingenieure
Handbuch des Fachanwalts Bau- und Architektenrecht
Der Baustoffhandel
Kommentar zum BGB-Bauvertragsrecht
Darmstädter Baurechtshandbuch
Verträge am Bau nach der Schuldrechtsreform
Handbuch zur Vertragsgestaltung, Vertragsabwicklung und Prozessführung im privaten und öffentlichen Baurecht
Festschrift für Franke
Festschrift für Kapellmann
Gedächtnisschrift für Rüdiger Kratzenberg
VOB

Vollmacht

Hier können Sie, falls benötigt, eine Vollmacht downloaden.

Baurecht

Baurecht ist mehr als der Streit über die Frage, ob Bau­arbeiten mangel­frei ausgeführt wurden. Für den Fachanwalt für Bau- und Arch­itekten­recht gehört die umfassende Betreuung aller Maß­nahmen, die sich aus der Nutzung eines Grund­stücks ergeben können, zu seinem täglichen Auf­gaben­bereich.

Dies beginnt bei der Nutzung des Grund­stücks selbst. Wird es erworben, gepachtet, gemietet oder soll es über ein Erb­bau­recht genutzt werden? Wenn Wohnungs­eigentum gebildet wird, ist die Unter­scheidung zwischen Gemein­schafts­eigentum, Sonder­eigentum, Teil­eigentum und Sonder­nutzungs­recht von ent­scheiden­der Bedeutung. Dies auch dann, wenn Mängel vor­liegen. Die Frage, ob das Gemein­schafts- oder das Sonder­eigentum von diesen Mängeln betroffen ist, hat ent­scheidende Bedeutung bei der Frage, wie die weiteren Schritte zur Durch­setzung der Ansprüche vor­berei­tet werden müssen.

Diese Unter­scheidung setzt sich bei der Frage nach der Abnahme fort. Die Abnahme ist ein zentrales Ereignis bei einem Bau­vorhaben. Das BGB enthält dazu seit dem 01.01.2018 neue Rege­lungen. Fehlende Kenntnis dieser Neu­regelungen, die für die seit Januar 2018 ge­schlossenen Bau­verträge anzuwenden sind, kann zu erheb­lichen recht­lichen Nach­teilen und zu nach­teiligen finan­ziellen Konse­quenzen führen.

Erstmals befasst sich das BGB durch diese Neu­rege­lungen auch aus­drücklich mit dem Architekten- und Ingenieur­vertrag. Nur eine um­fassende Kenntnis dieser Vor­schriften des BGB und der Rege­lungen der HOAI sichert Ihnen die optimale juris­tische Betreuung bei Streitig­keiten zu Archi­tekten- und Ingenieur­verträgen.

Eine umfassend Betreuung im Bau­recht bedeutet also Ihre Beglei­tung in allen Bereichen, die zum Bau­recht gehören, somit auch zum

  • Architekten- und Ingenieur­recht
  • Werkvertrags­recht
  • Immobilien- und Grundstück­srecht
  • WEG-Recht
  • Maklerrecht
  • Miet- und Pacht­recht
  • Bauträger­recht

Architekten- und Ingenieurrecht

Architekten und Ingenieure üben eine anspruchs­volle Tätigkeit aus und haben eine hohe Ver­antwor­tung gegen­über dem Bau­herrn. Das zeigt sich auch an den Anforde­rungen, die die Recht­sprechung zu der Frage entwickelt hat, wann diese Leistung mangel­frei erbracht wurde. Aber auch die Ab­rechnung des Honorars für diese Leistung ist nicht immer einfach. Hier können schon formale Fehler dazu führen, dass eine Honorar­forde­rung nicht durchgesetzt werden kann.

Seit dem Jahr 1977 enthält die HOAI die gesetz­liche Regelung für die Honorar­forderungen von Archi­tekten und Ingenieuren. Seitdem wurde sie mehr­fach über­arbeitet und inhalt­lich erheblich verändert. Erst durch die Änderungen des BGB im Zuge des »Bau­vertrags­rechts« wurden neben dem Preis­recht der HOAI ausdrückliche ge­setz­liche Vor­gaben für die Rechte und Pflichten aus einem solchen Vertrag ge­schaffen. Diese Regelungen sind aller­dings nicht sehr detailliert aus­gefallen. So befasst sich § 650 p BGB mit den »vertrags­typischen Pflichten«, die als die­jenigen Leis­tungen bezeichnet werden, die nach dem jewei­ligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks und der Außen­anlage er­forder­lich sind, um die zwischen den Parteien ver­einbar­ten Planungs- und Über­wachungs­ziele zu erreichen. Das ist wenig aus­sage­kräftig. Es wird also wie bisher dabei bleiben, dass das Archi­tekten­recht vor allem durch die Recht­sprechung des dafür zustän­digen VII. Senats des BGH geprägt wird.

Das Honorar des Archi­tekten ist immer wieder ein Streit­punkt zwischen den Vertrags­parteien.

Dazu ist die Neu­rege­lung von Inte­resse, die sich aus den §§ 650 p Abs. 2 und 650 r BGB ergibt. Hier ist die sog. Ziel­findungs­phase in das Gesetz einge­führt worden. Steht das wesent­liche Ziel der Planung oder Über­wachungs­leistung, die der Archi­tekt oder Ingenieur er­bringen soll, noch nicht fest, sind zu­nächst die Pla­nungs­grund­lagen zur Ermitt­lung dieser Ziele erstellen. Diese Planungsgrundlagen werden dem Bauherren zusammen mit einer Kostenschätzung zu übergeben. Jetzt kann der Bauherr ent­schei­den, ob er den Vertrag auf dieser Grundlage durch­führen will oder nicht. Ihm steht ein Sonder­kündigungs­recht zu, wenn er von dem Vor­haben, z. B. wegen der dafür ge­schätzten Kosten, Abstand nehmen will. Der Archi­tekt kann das Honorar für die bisher er­brach­ten Leistungen für diese Pla­nungs­grund­lagen ver­langen. Anders als bisher muss der Bauherr in einem solchen Fall nicht das volle, ledig­lich um die ersparten Auf­wen­dungen gekürzte Honorar be­zahlen, wenn er sich früh­zeitig ent­scheidet, das Vor­haben nicht zu reali­sieren. In welcher Höhe eine Hono­rar­forde­rung zu frühen Pla­nungs­stadien be­gründet ist, kann für Verträge, die nach dem 01. Januar 2018 ge­schlossen wurden, nur unter Berück­sichti­gung der Neu­rege­lungen des BGB beant­wortet werden.

Das Architekten- und Ingenieur­recht bleibt also ein Rechts­gebiet, das einen hohen Grad an Spe­ziali­sierung fordert, so dass der Fach­anwalt für Bau- und Archi­tekten­recht Ihr An­sprech­partner bei der An­bahnung, dem Abschluss und der Abwicklung von Ver­trägen und bei allen Streitig­keiten daraus ist.

Wohnungseigentum und Bauträgerrecht

Zu den Besonderheiten eines echten Bauträgervertrages gehört es, dass der Bauträger dem Bauherrn auch das Eigentum an dem Grundstück verschafft, auf dem gebaut wird. Der Bauträger muss also das Grundstück stellen, er sorgt für die Planung des Gebäudes und für dessen Errichtung. Der Umfang dieser muss in dem notariellen Vertrag geregelt werden, der deshalb auch die Baubeschreibung enthalten muss. Nicht immer ist der im Vertrag genannte Preis der tatsächliche Endbetrag, den der Erwerber bezahlen muss.

Umfangreiche gesetzliche Regelungen zum Bauträgerrecht enthält die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Sie bestimmt u.a., in welchem Umfang Sicherheiten zu stellen sind und wie Abschlagszahlungen verlangt werden dürfen.

Die erste Rate enthält einen Teil des Grundstückskaufpreises. Der Bauträger erhält hier bereits einen erheblichen Teil seiner Vergütung, bevor der Bauherr Eigentümer der jeweiligen Immobilie geworden ist. Deshalb muss diese Investition geschützt werden. Dazu sieht die MaBV verschiedene Sicherungsmaßnahmen vor. Das BGB befasst sich seit dem 01. Januar 2018 mit dem Bauträgervertrag. Die §§ 650 u und 650 v enthalten außer eine allgemeinen Beschreibung allerdings keine eigenen Vorgaben, sondern verweisen auf die übrigen Regelungen des Bauvertragsrechts, die im Hinblick auf die Besonderheiten eines solchen Vertrags dann teilweise für nicht anwendbar erklärt werden.

Häufig liegen Bauträgerverträge zugrunde, wenn Wohnungseigentum erworben wird. Dann spielt die Aufteilung in Gemeinschafts- und Sondereigentum eine entscheidende Rolle bei der Frage, wie eine Abnahme vorzunehmen ist und wie die Ansprüche bei mangelhaften Bauleistungen durchgesetzt werden können.

Durch das Zusammenspiel der Regelungen des BGB zum Bau- und Bauträgervertrag, der MaBV und des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) sind hier die Kenntnisse des Fachanwalts für Bau- und Architektenrecht besonders gefordert.

Kontakt

Rechtsanwalt Norbert Galda

  • Kaiserstraße 59 - 61
  • 55116 Mainz

  • Tel: 06131 - 146894
  • Fax: 06131 - 146895
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